Процедура банкротства предусматривает, что должник отвечает по невыполненным обязательствам своим имуществом. Но взыскание исключается на единственное жилье. Это правило не распространяется на ипотечную квартиру, потому что она находится в залоге у банка. Банкротство при ипотеке, его особенности рассмотрены ниже.
Когда ипотечная квартира не включается в конкурсную массу при банкротстве?
Как и в остальных случаях банкротства, при ипотеке достаточными условиями для начала процедуры является задолженность свыше полумиллиона рублей, а ее срок превысил 3 месяца. Инициировать процедуры может:
- Кредитор, оформивший ипотеку;
- Другое лицо, перед которым у должника просроченные финансовые обязательства;
- Непосредственно сам заемщик.
Это список можно сократить, если заранее придерживаться следующей тактики. При наличии других кредитов кроме ипотеки и невозможности выполнять взятые обязательства, исправно вносить платежи за квартиру. Долг будет возникать перед другими финансовыми организациями, и достигнув указанных выше параметров, процедура банкротства будет инициирована. Однако наложить взыскание на ипотечную квартиру не выйдет.
Для справки! Нельзя включить в конкурсную массу ипотечную квартиру, если по этому кредиту отсутствует задолженность.
Обратная сторона медали этого правила заключается в том, что не нужно набирать свыше полумиллиона долга именно по ипотеке, чтобы на нее было наложено взыскание. То есть, если по всем обязательствам, включая и ипотечные, сумма задолженности достигла указанного размера, взыскание накладывается и на предмет залога. Выход из этого – начинать процедуру банкротства раньше, чем по ипотеке начнет появляться задолженность.
Банкротство при ипотеке: особенности
Но в большинстве случаев у граждан возникают трудности именно с оплатой ипотечной квартиры. Взятый кредит под 15-18% оказывается непосильной ношей, ежемесячные платежи в 40-60 т.р. в течение 10-15 лет – серьезное испытание для семейного бюджета. Часть заемщиков его не выдерживают и проходят процедуру банкротства.
Для справки! С 2013 года по 2017 год количество рассмотренных судебных дел о несостоятельности возросло почти в 3 раза – с 24 до 64 тысяч. Из них дела о банкротстве физических лиц составили 21 тысячу, т.е. треть.
После инициации процедуры, квартира через суд будет изъята и выставлена на торги. Начальная цена составляет 4/5 от рыночной стоимости. Отсутствие покупателя приводит к поэтапному снижению стоимости недвижимости до 50%. Если и в этом случае не находится лиц, заинтересованных в приобретении, кредитор может оставить недвижимость у себя.
Вырученная от продажи сумма распределяется следующим образом:
- 4/5 перечисляется залогодержателю;
- 7% получает финансовый управляющий;
- 13% идут в счет погашения невыполненных обязательств перед другими кредиторами.
Если заемщик изъявит желание самостоятельно реализовать квартиру, ему придется получить на это разрешение у залогодержателя. Условия обсуждаются индивидуально, как правило, подобные действия допускаются, когда должник ищет законные и реальные способы выполнить обязательства перед кредитором и сохранить жилье.
Как сохранить ипотечную квартиру?
Не обязательно прибегать к крайним мерам. Банкротство при ипотеке дает некоторые преимущества – перестает начисляться пеня и не назначаются штрафы. Но с учетом тех финансовых потерь, которые понесет заемщик при продаже квартиры с аукциона, это не существенное облегчение.
Другой выход – найти законное решение, чтобы и кредит выплатить, и квартиру оставить. Одно из решений проблема – реструктуризация и рефинансирование обязательств перед банком. Это два разных способа, хотя и схожие. Общего между ними то, что условия кредитования меняются, ежемесячный платеж уменьшается.
Важно знать! Для некоторых методов реструктуризации такое утверждение не всегда справедливо, банк может отсрочить платежи на некоторое время, а затем увеличить срок договора или размер ежемесячной выплаты.
Рефинансирование представляется более выгодным, особенно в период экономического подъема. Долг заемщика погашается, а с банком подписывается новый ипотечный договор, по условиям которого проценты ниже.
Альтернативный метод сохранить ипотечную квартиру при банкротстве – прописка несовершеннолетних детей заемщика. Договор с банком запрещает такие действия, но Гражданский Кодекс РФ (ст.679) не требует разрешения на прописку ребенка, не достигшего 18 лет, вместе с родителями.
В результате снять с регистрации и выписать детей из ипотечной квартиры нельзя. Проживать в ней они могут только с родителями. Теоретически продать квартиру можно, но с таким обременением едва ли на нее найдется покупатель. В этой ситуации кредитор готов пойти на существенные уступки должнику.
Банкротство при ипотеке: особенности и как избежать
Действовать самостоятельно не рекомендуется. Требуются юридические знания и многолетний опыт судебных заседаний. Ознакомиться с некоторыми положениями законодательства можно самостоятельно. Но этого будет недостаточно для эффективной правовой защиты перед кредиторами.
Отрицательная сторона банкротства при ипотеке – это существенные финансовые потери, душевные переживания и связанные с этим последствия. Предупредить ситуацию можно, если действовать грамотно и в правовом поле. Для этого рекомендуется прибегать к помощи профессиональных жилищных и кредитных юристов.
