Как проводится собрание собственников жилья: подготовка, участники, форма

Общее собрание собственников жилья позволяет придать законную форму всем решениям, которые принимаются собственниками помещений многоквартирного дома. Правильно проведенное и оформленное, оно лишает шансов оппонентам в оспаривании этого решения, а также предупреждает возможные проблемы, которые могут возникнуть с надзорными органами.

Что такое собрание собственников жилья?

Под собранием собственников помещений жилого многоквартирного дома (МКД) понимается своеобразный орган управления. Его формируют владельцы помещений этой недвижимости. Не имеет значения, вид собственности в этом доме – жилая или нежилая площадь. Вопросы, которые стоят перед собственниками, решаются собранием собственников жилья. Только в этом случае принятые решения имеют законную силу.

Законодатель ввел требования для этого органа управления, несоблюдение которых приводит к тому, что принятое решение теряет силу, может быть легко оспорено в суде противной стороной. Так, жилищным законодательством устанавливается кворум общего собрания собственников – необходимое количество владельцев, которые должны принимать участие в принятии решения. Отсутствие этого количества делает, по сути, невозможным принятие этого акта. Жилищным Кодексом установлено, что минимальное количество собственников, которые должны присутствовать в принятии решения, должно быть не меньше 50%.

Кроме того, для проведения этих собраний российским законодательством введены:

  • правила;
  • порядок;
  • форма – очная и заочная.

Компетенция собрания собственников

Жилищное законодательство, определив правила, порядок, форму и кворум проведения собраний собственников, установило компетенцию этого органа управления (или самоуправления). В нее входит принятие решений:

  1. Касающиеся проведения ремонтных работ конструкций и имущества дома, находящегося в общем пользовании.
  2. Относительно пределов территории, прилегающей к дому, которой можно пользоваться, могут вводиться разные запреты и ограничения.
  3. Касающиеся передачи имущества, находящегося в совместной собственности, для пользования третьим лицам. Например, подвальное помещение может быть сдан в аренду предпринимателю.
  4. Относительно способа реализации самоуправления в МКД.

Общее собрание собственников может принимать и другие решения, которые отнесены жилищным законодательством к сфере его компетенции.

Как проводится?

Этот орган управления определяет дату в году, когда проводится очное собрание. Оно является обязательным мероприятием, проводится ежегодно. Если возникает необходимость собирать жильцов МКД чаще, чем один раз в год, законодатель допускает возможность собирать внеочередные кворумы. Инициатива может исходить от любого владельца жилым или нежилым помещением многоквартирного дома.

Но и в случае внеочередного собрания количество жильцов не должно быть меньше 50%. Для расчета необходимого минимального числа участников в расчет берется площадь собственности, а не сколько лиц на ней проживает.

Если установленные 50% собственников не набираются, собрание должно переносится. О новой дате мероприятия каждый участник уведомляется в письменной и официальной форме не позже чем за 10 дней до его проведения.

В направленном уведомлении должна содержаться следующая информация:

  1. Дата, время и место собрания.
  2. Кто инициировал мероприятие.
  3. Его форма – очная или заочная. В последнем случае вписывается срок принятия голоса.
  4. Рассматриваемый вопрос.

Все проведение общего собрания собственников многоквартирного дома включает три этапа:

  1. Подготовка и рассылка уведомления, которым жильцы информируются о предстоящем мероприятии.
  2. Непосредственное проведение мероприятия в одной из допускаемых законом форм.
  3. Оформление принятых решений протоколом собрания.

Подготовка к проведению

Если не провести подготовительные действия, общее собрание собственников с высокой вероятностью будет проведено впустую. Более того, без осуществления необходимых действий кворум будет просто невозможен – не будет составлено и разослано уведомление.

Инициатору мероприятия предстоит проделать следующее:

  1. Четко определится с повесткой дня.
  2. Обосновать необходимость принятия этого решения на конкретных примерах. Например, представив факты, которые имели место в других МКД.
  3. Высчитать объем финансовых средств и работ, которые потребуются для решения поднимаемого вопроса.
  4. Представить несколько вариантов решения.

Например, инициатор в повестку дня может включить наем управляющей компании для дома. В таком случае он должен:

  1. Ознакомится с условиями заключения договора нескольких компаний.
  2. Провести сопоставительный анализ, собрать отзывы о деятельности этих управляющих фирм.
  3. Определится с выбором и обосновать свой вывод.

Для этого предстоит обращать внимание на следующее:

  1. Во сколько обойдутся эти услуги.
  2. В чем именно нуждается МКД.

В случае если на повестке дня стоит вопрос о создании товарищества собственников МКД, инициатору предстоит представить данные о порядке регистрации и подготовке учетной документации.

Составление повестки собрания

После подготовительной работы необходимо составить повестку дня. Она готовится письменно. К повестке дня предъявляются следующие требования:

  1. Она ставится четко и по сути.
  2. Не должно появляться двойственного толкования.

В самом начале выбирается лицо, которое будет председательствовать на мероприятии. Кроме него нужно выбрать и секретаря собрания. В его обязанность входит ведение и оформление протокола мероприятия. При необходимости, которая не всегда возникает, выбираются члены счетной комиссии.

Далее вносятся вопросы, для решения которых и намечается мероприятие. Они могут звучать следующим образом:

  1. Проведение выборов на должность председателя правления товарищества МКД и членов правления.
  2. Установление спортивной площадки, приобретение и монтаж необходимого оборудования, утверждение сметы на эти работы.
  3. Повышение размера ставки с 9 руб. за 1 м2 до 12 руб. за 1 м2.
  4. Подключение домофона, утверждение сметы на приобретение и монтаж оборудования.

Завершающим вопросом в повестке дня указывается порядок и способ, которыми будут уведомляться собственники МКД о предстоящем мероприятии. Кроме того, определяется место, где будет сохраняться сам протокол собрания. Жильцам доводится информация, где они могут ознакомиться с повесткой дня и остальными материалами мероприятия. Документ подписывается инициатором.

Важно знать! В повестке дня запрещается в перечне указывать «другие вопросы» или «разное». Все вопросы ставятся четко и должны полностью совпадать с теми, которые отображаются в протоколе.

Определение минимального числа участников

Итак, чтобы собрание имело юридическую силу, в нем должны участвовать не менее половины собственников МКД. Его помещения могут быть не только жилыми, но и нежилыми. Поэтому закон уточняет, что половина из этих 50% участников собрания должны быть именно владельцы жилых помещений. Эту нормы законодатель ввел намеренно, чтобы обеспечить интересы жильцов.

Кворум формируется, как было отмечено выше, не по количеству собственников, а по площади. На практике это выглядит так:

  1. Дом на 100 квартир, общей площадью 7 тыс. м2.
  2. Квартиры разные – от 38 м2 до 120 м2.
  3. Может собраться 40 жильцов, совокупная площадь квартир у которых составляет 4,5 тыс. м2.
  4. Это составит 64% общей площади – кворум достигнут. 

И наоборот, если соберется 50 собственников квартир этого дома, совокупная площадь которых меньше 3,5 тыс. м2, кворум не будет достигнут. Казалось бы, что ровно 50% всех жильцов пришли на собрание, но совокупная площадь их жилья не составляет половины общей площади. Мероприятие проводить нельзя, его решения не будут правомочны.

В этом случае выходит, что владелец квартиры в 120 м2 обладает большими правами, по сравнению с собственником однокомнатной квартиры в 35 м2.

Устанавливает наличие кворума инициатор собрания. После этого переходят к рассмотрению первого вопроса, который обязаны решить на мероприятии, – выбор лиц, которые будут проводить собрание и вести протокол. Это председатель и секретарь. Как только первый вопрос решен, за дальнейшее ведение мероприятия отвечает председатель. Он его и проводит.

По каждому вопросу, обозначенному в повестке дня, проходит голосование. Подсчет голосов осуществляется членами счетной комиссии. Закончив рассмотрение всех вопросов, переходят к оформлению протокола мероприятия. Секретарю на это отводится срок, который не превышает 10 дней.

Важно знать! Любой владелец недвижимости в этом МКД, даже если он не присутствовал на мероприятии, имеет право ознакомиться с протоколом собрания.

После того как протокол составлен, его копия направляется в управляющую компанию, которая обязана в пятидневный срок направить ее в Государственную жилищную инспекцию. Там этот документ будет храниться в течение 3 лет. 

Форма проведения мероприятий

Общее собрание собственников может проводиться очно, заочно или комбинированно. Наиболее сложным считается первый вариант. Проблема заключается в том, что не назначенный день не всегда удается собрать 50% владельцев. И это не завит от того, насколько большой дом.

Как показывает практика, даже для небольшого пятиэтажного строение собрать кворум получается не всегда с первого раза. Очная форма мероприятия с первого раза удается, как правило, лишь в случае, если количество квартир не превышает двух десятков.

Однако отказаться от этой формы в пользу другой сразу не получится. Она обязательна. И только если не удается собрать кворум, можно переходить к проведению собрания заочно или в комбинированной форме.

То есть, инициатору предстоит соблюдать всю последовательность подготовки и проведения собраний, описанных выше. Есть кворум – вопросы в повестке дня рассматриваются и оформляются протоколом. Нет кворума – мероприятие считается и объявляется таким, которое не состоялось.

Заочное мероприятие

Только в случае несостоявшегося собрания допускается проведение общего собрания собственников МКД в заочной форме. Владельцы квартир информируются о дате проведения мероприятия также в десятидневный срок до даты собрания. В уведомлении указывается:

  1. Что решение будет приниматься заочно.
  2. Место, куда нужно относить листы с ответами на вопросы повестки дня.
  3. Дедлайн – время окончания сбора опросников.

На основании собранных ответов на вопросы повестки дня подсчитываются голоса, протоколом в десятидневный срок оформляются принятые решения.

Комбинированное проведение мероприятия

 Его называют очно-заочной формой, считается наиболее простым вариантом проведения собрания. К ней пришли не так давно, на основе анализа практики применения первых двух способов проведения мероприятий.

Она проводится по обычной процедуре. Разница в том, что если на день проведения собрания кворума нет, мероприятие все равно проходит, обсуждаются вопросы повестки дня. После этого, начиная со следующего дня, проводится процедура собрания владельцев МКД, как она описана для заочной формы.

Такой подход дает экономию времени. Нет необходимости снова составлять уведомления и рассылать их жильцам в письменной форме за 10 дней до собрания.

 Есть инициативы, которые предусматривают проведения общих собраний собственников в более современной форме – через специально разработанные электронные системы. Преимущества очевидны – такая форма позволит практически всегда собирать необходимый кворум, снижает риск появления каких-либо недоразумений. Но специалисты скептически относятся к таким инициативам, считают, что этот порядок если и будет принят, то по прошествии многих лет.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *